재개발 다가구주택 매수시 1+1 입주권
1.재개발지역의 물건은 쉽게 공동주택과 단독으로 구분하면 됩니다.공동주택은 한건물에 구분된 독립된 주거공간을 한 소유자가 소유하고 있는 것을 말하며 여기에는 빌라,연립,다세대,아파트,오피스텔등이고 단독주택은 여러개의 독립된 주거시설인데 소유자가 한사람이며 여기에는 다가구주택,단독주택,상가주택등이 있습니다.재개발구역에서 입주권이라 함은 각각의 소유주기준으로 1주택당 1개씩 입주권이 주어지며 한구역에 독립된 소유주택2개이상 소유하면 입주권은 1개밖에 인정을 하지 않습니다.그래서 재개발지역에서 입주권을 매수 하실때 이것을 반드시 확인하여야 만 향후 입주권이 물딱지가 되지 않고 법적인 문제도 없습니다.그리고 투자자들은 공동주택이냐 혹은 다가구 주택이냐에 따라서 투자의 방향이 정하여지는데 다가구 주택은 초기 투자금이 일반적으로 많이 들어가기 때문에 투자하는 입장에서는 다소 부담스럽습니다.그러나 다가구주택은 재개발구역이라면 투자할 경우 여러가지 장점도 많습니다.
2.재개발 다가구주택 투자의 장점
1)일반적으로 공동주택에 비하여 일반적으로 감정평가가 높게 나옵니다.아무래도 재개발지역에서는 감정평가금액이 중요하기 때문에 다가구주택의 감정평가 이후에 장점이 분명하게 나타납니다. 빌라보다 감정평가액이 잘 나오는 경우가 많아 원하는 평형을 자유롭게 선택할수 있으며 추가분담금이 줄어들기도 합니다. 그리고 좋은 평형이 선정되면 프리미엄이 급격히 상승합니다.
2)다가구주택은 일반적으로 권리가액이나 전용면적이 높아 1+1 신청할 수 있는 자격을 갖출 가능성이 높아서 입주권 1+1을 받으면 1채는 본인이 거주하고 1채는 월세수익을 올릴수 있기 때문에 자금적이 여유가 있으면 유리한 장점이라 볼 수 있습니다.
3)다가구 주택의 경우 분리하여 거주할수 있는 시설이 갖추어져 있기 때문에 전월세를 통하여 자금부담을 줄이거나 월세수익을 올릴수 있습니다.또한 관리처분이후 이주가 시작되면 이사비용이 무상으로 나오기 때문에 해결이되며 이주비까지 무이자 대여를 해주는 조합이 대부분이어서 이주시에도 부담은 줄어들 수 있습니다.
3.재개발 다가구주택 투자의 단점
1)재개발구역의 다가구주택은 관리가 쉽지가 않습니다. 재개발구역의 다가구주택은 오래되어서 노후도가 심하기 때문에 지속적으로 관리하지 않으면 집주인이 스트레스를 받을 정도로 임차인이 수리 요청을 해오기 때문입니다. 이때는 전체를 수리하거나 아니면 부분 수리를 해서라도 미리 집전체를 수리해 놓으면 훨씬 관리가 수월해집니다.
2)다가구주택의 경우 건축연면적이 크거나 감정평가금액이 높거나 하여 1+1입주권 혜택을 받을수 있는 물건이면 좋은 데 그렇지 못할 경우 그동안의 수리비나 투자자본 대비 공동주택에 떨어지는 경우도 있어 매수 물건 선택시 재개발전문가의 도움이 필요합니다.
4,다가구주택 1+1입주권의 제한요소(도시및 주거환경정비법해석)
1)면적기준 1+1입주권
|
구분
|
보유주택주거전용면적(m²)
|
입주대상아파트전용면적(m²)
|
1+1 해당여부
|
|
주택A
|
153m²
|
84m²+59m²=143m²
|
Ο
|
|
주택B
|
149m²
|
84m²+59m²=143m²
|
Ο
|
|
주택C
|
139m²
|
84m²+59m²=143m²
|
Χ
|
|
주택D
|
139m²
|
84m²+51m²=136m²
|
Ο
|
2)감정평가기준1+1입주권
|
구분
|
감정평가액
|
입주대상아파트전용면적(m²)
|
조합원분양가
|
1+1 해당여부
|
|
주택A
|
11억원
|
84m²+59m²
|
65,000만원+41,000만원
|
Ο
|
|
주택B
|
9억원
|
84m²+59m²
|
65,000만원+41,000만원
|
Χ
|
(1+1입주권중 1개는 반드시 59m2 이하로 선택))²이하이어야함
5.다가구주택의 매수시기
1)구역내 추진위 설립인가 전후
2)조합설립인가 이전
3)사업시행인가 이전
4)관리처분인가 이후
6.다가구주택1+1입주권 법률적 적용 항목
도시 및 주거환경정비법
제76조(관리처분계획의 수립기준)
법률 제20174호 일부개정 2024. 01. 30
라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
도시 및 주거환경정비법
[시행 2021. 7. 27.] [법률 제18345호, 2021. 7. 27., 일부개정]
제74조(관리처분계획의 인가 등)
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기