무허가주택 소유주들도 입주권을 받을 수 있는지 여부는 법적 기준과 지역별 재개발 계획에 따라 다르며 재개발 구역에는 과거부터 열악한 환경에서 주거를 목적으로 지어진 무허가 주택이 많습니다. 무허가 주택이란 사유지나 국유지에 건축허가등 행정절차를 밟지 않고 지어진 주택으로 이런 무허가 주택도 일정 요건을 갖추었을 경우 입주권을 받을 수가 있습니다.재개발 투자를 하시는 분들 중 이 무허가 주택을 선호 하시는 투자자가 있을 정도로 투자 매력은 있지만 투자 위험성 또한 존재하니 투자 시 주의하여할 필요가 있습니다.이경우 반드시 재개발전문가등 의조언이 필요합니다.
1.무허가주택 입주권의 조건
1)무허가주택이 재개발 구역으로 지정되기 전에 존재했는지가 중요합니다. 보통 구역 지정 이전에 지어진 무허가주택에 대해서는 일정 조건을 충족할 경우 대부분의 조합에서는 입주권을 인정해 줍니다.
2)무허가주택에 실제로 거주한 기간도 입주권 인정에 영향을 미칩니다. 재개발 구역 지정 이후에도 계속해서 해당 주택에 거주하고 있는 경우 입주권을 받을 가능성이 높습니다.
3)무허가주택이라 하더라도 지자체에 등록(무허가 건축물대장)되어 있거나 신고된 경우 입주권을 받을 수 있는 조건이 됩니다.
4)지자체에 등록(무허가 건축물대장)되어 있지 않거나 신고되지 않은 경우 항공사진이나 전기,수도,가스등을 사용한 증명이 가능한 자료를 통해 무허가 건물 확인 대장에 등록하여 무허가건물 확인원이 발부되는지 확인이후 매수해야 합니다.
2.입주권 부여 기준
1)재개발 조합의 규정에 따라 무허가주택 소유주에게 입주권을 부여할 수 있는 기준이 다르므로 매수 이전에 반드시 조합의 규정과 지자체의 방침을 확인해야 합니다.
2)대부분의 지자체에서는 재개발정책의 기본은 안정된 주거 제공이므로 입주권이 주어지나 지자체의 재개발 정책에 따라 무허가주택 소유주에게 입주권을 부여하는 기준이 다를 수 있습니다. 따라서 조합이나 지자체에 문의한 후 매수를 결정해야 합니다.
3.무허가주택 소유주가 입주권을 받기 위한 절차
1)무허가주택 소유주는 재개발 조합에 가입해야 합니다. 조합 가입 후 조합원 자격을 인정받을 수 있습니다.
2)소유권 증명 서류이나 거주 확인 서류( 무허가 건물 확인원)등을 제출해야 합니다. 이 서류들은 입주권을 받을 수 있는지 여부를 판단하는 데 중요한 자료가 됩니다.
3)조합과의 협의를 통해 입주권을 받을 수 있는 조건을 확인하고 필요한 절차를 진행해야 합니다.
4.재개발 구역의 무허가 주택 투자시 장점
1)무허가 건물(주택)의 경우 재개발 물건 중 소액으로 재개발에 투자가 가능합니다.
2)다주택자에게는 주택으로 보지않아 취등록세 중과가 없어 유리합니다.
5.재개발 구역의 무허가 주택 매수시 단점
1)무허가건물은 사유지나 국유지 위에 지어진 건축물이므로 대지지분은 없고 건물 부분만 있는 것이 대부분이어서 감정평가시 평가금액이 높지 않게 책정됩니다.
2)감정가격이 상대적으로 낮게 책정되어서 향후 권리가격이 낮으면 추가 부담금이 많아 지므로 매수시 과도한 프레미엄등은 고려하여야 합니다.
3) 무허가건물은 권리가액이 낮기 때문에 원하는 평형 배정을 받기는 어려울수 있습니다.
6.재개발 구역의 무허가 주택 투자시 주의 사항
1)무허가주택의 입주권은 사전에 재개발전문부동산등 전문가와 상담하여 철저히 확인한후 매수를 결정하여야 합니다.
2)재개발 조합 및 지자체의 규정을 정확히 파악하고 입주권을 받을 수 있는 조건을 충족하는지 확인해야 합니다.
3)무허가 주택은 사유지나 국유지에 대한 토지사용료를 지불해야 하는 경우가 있기 때문에 매수시 확인할 필요가 있습니다
4).매도인과 토지사용료 부분을 해결하는 것이 좋으며 납부 영수증등 관련 서류등을 반드시 확인하고 보관하며 체납 여부등은 관할 구청에서 확인합니다.
5)무허가 주택의 인정 기준은 시·도마다 제 각각 다르다는 점도 유의하여 반드시 권리산정기준일을 확인합니다.(서울·경기·인천의 경우 무허가 건축물 인정 기준일은 1989년 1월 24일 이전임)
*무허가 주택의 취득세는 상가,도로와 마찬가지로 취득세가 4.6%입니다.
광명시 철산동 재개발지역