재개발전문가로 그동안 성공한 분과 실패한 분들을 비교하며 보면 여러가지 요인이 있습니다. 시장 조사 부족,과대 평가된 기대 수익,자금 관리 문제,법적 문제,조합 운영 비리 및 불투명성,예상치 못한 변수,세부 정보 미확인등 다양합니다.그러나 가장 중요한 요인은 본인의 의사나 확신없이 재개발전문가가 아닌 지식없는 일반인들의 주변 얘기만 듣고 듣고 매수하거나 매도하는 분 들입니다.따라서 이번 포스팅에서는 실패한 분들의 요인을 분석하고 이를 발판으로 성공하는 요인을 파악 해 봅니다.
서울 구룡마을
1. 불충분한 시장 조사
1)재개발 지역의 부동산 시장에 대한 충분한 분석이나 지식없이 주변 사람들 얘기만 듣고 투자할 경우는 실패할 확율이 높습니다.
2)재개발 사업 계획이 확정되지 않은 지역에 투자하면 장기간 대기하거나 사업이 중단될 위험이 있습니다.
2. 과대평가된 기대 수익
1)재개발 후 부동산 가치 상승에 대해 과도한 기대를 갖고 투자하는 경우 실제 수익이 기대에 미치지 못할 수 있습니다.
2)분양가가 지나치게 높게 책정될 경우 일반분양이나 상가분양이 어려워질 수 있습니다.
3. 자금 관리 문제
1)재개발 투자는 초기 자금으로 무리하게 대출을 받으면 사업이 장기적으로 가거나 취소 될 경우 자금 악화로 인해 투자 손실이 발생할 수 있습니다.
2)대출로 자금 활용시 경제 상황 악화시 높은 이자율로 인한 대출 부담이 커지면 중간에 매도 압박으로 재개발 투자에 실패할 가능성이 높아집니다.
4.법적문제
부천 소규모주택 정비사업 구역
1)복잡한 재개발사업 진행시 예상치 못한 악재로 사업이 지연되거나 중단될 수 있습니다.
2)재개발 조합 임원들의 비리나 횡령이 발생하면 조합내 비대위등으로 사업이 중단되거나 손실이 발생할 수 있습니다.
3)조합 운영이 투명하지 않으면 과도한 운영비나 비용등으로 조합원들이 손해를 볼 수 있습니다.
5. 예상치 못한 변수
1) 정부의 부동산 정책 변화로 인해 재개발 사업의 진행이 어려워질 수 있습니다.
2)경제 상황이 악화되면 재개발 사업이 중단되거나 수익성이 떨어질 수 있습니다.
6. 세부 정보 미확인
1)재개발 지역의 세입자들과의 보상 문제로 인해 사업이 지연될 수 있습니다.
2)건축 인허가 과정에서 발생하는 문제로 인해 재개발이 지연되거나 취소될 수 있습니다.
*상기 사항 어떠한 경우라도 발생하게 되면 결국은 투자자인 조합원들이 모두 떠안아야 하는 리스크이므로 주변 지인이나 떳다방,바람꾼등의 얘기만으로는 성공을 할 수가 없습니다 장기적인 시간에서 오는 위험 부담을 줄여야지만 성공을 할 수가 있기 때문에 반드시 개발지역의 재개발전문가의 상담을 통해 투자에 임해야 합니다.
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